Ev Sahibi ve Kiracı Dikkat! Yargıtay Kira Davasında 5 Yıl Kuralını Değiştirdi

Yargıtay, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en yaygın uyuşmazlıklardan birinde dengeleri değiştiren bir karara imza attı. 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi sonradan yenilenmiş olsa bile kiracının taşınmazı ilk kiraladığı tarihin esas alınacağına, dolayısıyla yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmeden de kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Karar, "sözleşmeyi yeniledik, beş yıl baştan başladı" savunmasının önünü kapatıyor.

Karara konu olan olay

Dava, İstanbul'da bir iş yerinin kirası üzerine açıldı. Mülk sahibi iş yerini 2005 yılında kiraya vermişti. Aynı kiracı yıllarca yerinde kaldı ve taraflar 2018'de yeni bir kira sözleşmesi imzaladı. 2021'e gelindiğinde kiracı aylık 22 bin TL ödüyordu. Mülk sahibi, bu tutarın benzer iş yerlerinin çok altında kaldığını, bölgedeki rayiç kiraların belirgin biçimde arttığını belirterek kiranın 39 bin TL'ye çıkarılması için kira tespit davası açtı.

İlk iki mahkeme "süre dolmadı" dedi

Sulh hukuk mahkemesi, son sözleşmenin 2018'de yapıldığına ve dava tarihinde beş yıllık sürenin dolmadığına dikkat çekti. Bu nedenle kiranın "hak ve nesafete", yani emsal ve rayice göre belirlenemeyeceğine, sözleşmedeki artış şartının uygulanması gerektiğine karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de mülk sahibinin itirazını reddetti.

Yargıtay kararı bozdu

Dosya temyiz edilince son sözü Yargıtay 3. Hukuk Dairesi söyledi. Daire, kiracının taşınmazı 2005'ten beri kesintisiz kullandığını vurgulayarak yerel mahkeme kararını hukuka aykırı buldu ve bozdu. Kararda şu ifadeye yer verildi: "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Daire, bunun ön koşulunu da belirtti: Yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi gerekiyor.

Yasadaki 5 yıl kuralı ne?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira artışını iki aşamalı düzenliyor. İlk beş yılda tarafların kira artışına ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçmemek şartıyla geçerli. Bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmeler için de uygulanıyor.

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise yeni kira yılındaki bedel, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirleniyor. Kira tespit davası denilen yol bu.

Karar pratikte neyi değiştiriyor?

Uygulamada bazı kiracılar ve ev sahipleri, her birkaç yılda bir yeni sözleşme imzalıyor. Yerel mahkemelerin bir kısmı, her yeni sözleşmeyle beş yıllık sürenin yeniden başladığını kabul ediyordu. Bu yorum, uzun süredir aynı yerde oturan kiracı karşısında ev sahibinin emsal kiraya ulaşmasını yıllarca geciktirebiliyordu.

Yargıtay'ın kararıyla ölçüt netleşti: Belirleyici olan kâğıt üzerindeki son sözleşme değil, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarih. Aynı kiracı aynı taşınmazda beş yılı doldurmuşsa ve ödenen kira emsallerin belirgin biçimde altındaysa, ev sahibi sözleşme yenilenmiş olsa da tespit davası açabilecek.

Kiracılar için ne anlama geliyor?

Karar konut kiraları için de geçerli olan genel hükme dayanıyor. Uzun süredir aynı evde oturan ve kirası piyasanın altında kalan kiracılar, sözleşme yenilemiş olmalarına güvenerek tespit davasından korunamayacak. Ancak tespit davası kiracıyı evden çıkarma sonucunu doğurmuyor; yalnızca yeni dönemde ödenecek kirayı belirliyor.

Mahkeme kirayı belirlerken doğrudan en yüksek emsali esas almıyor. Yerleşik uygulamada bilirkişi benzer taşınmazların kiralarını tespit ediyor, hâkim de eski kiracı olmanın gereği olarak bu tutardan hakkaniyet indirimi yapıyor.

Dava ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabiliyor; ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı zamanlamaya bağlı. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmış ya da kiracıya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren uygulanıyor. Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki kira yılından itibaren geçerli oluyor.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi oluyor.