Yargıtay'dan Kira Kararı! Sözleşme Yeni Olsa da Dava Açılabilecek
Yargıtay, kira tespit davasında 5 yıllık sürenin sonradan imzalanan sözleşmeye göre değil kira ilişkisinin başlangıcına göre araştırılması gerektiğine hükmetti.
Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren bir karar Yargıtay'dan çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun yıllardır süren bir kira ilişkisinde sonradan imzalanan yeni tarihli sözleşmenin, kiranın emsallere göre yeniden belirlenmesi için aranan 5 yıllık süreyi kendiliğinden sıfırlamayacağına hükmetti. Karara göre mahkemeler, sözleşmenin tarihine değil kira ilişkisinin gerçekte ne zaman başladığına bakmak zorunda.
Dava nasıl başladı?
Karara konu olayda bir mülk sahibi, İstanbul'daki iş yerini 2005 yılında kiraya verdi. Kiracının 2021 yılında ödediği aylık kira 22 bin liraydı. Mülk sahibi, bu bedelin emsallerinin çok altında kaldığını, bölgedeki rayiç kiraların ciddi biçimde yükseldiğini öne sürerek kiranın 39 bin liraya çıkarılması için kira tespit davası açtı.
Yerel mahkeme "5 yıl dolmadı" dedi
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini tespit etti. Mahkemeye göre dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemişti; bu nedenle kira bedeli "hak ve nesafete göre", yani emsal kiralar dikkate alınarak belirlenemezdi. Mahkeme, sözleşmedeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine karar verdi. Mülk sahibinin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Yargıtay kararı bozdu
Mülk sahibi, kiracının 2005'ten beri aynı yeri kullandığını belirterek kararı temyiz etti. Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı buldu. Kararda, kira ilişkisinin 2005'te başladığına, 2018 tarihli sözleşmenin ise kira bedelini güncelleyen yeni bir anlaşma olmadığı, yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hâle getirmek için düzenlendiği yönündeki iddiaya dikkat çekildi.
Daireye göre mahkeme bu iddiayı araştırmadan, delilleri tartışmadan doğrudan 2018 sözleşmesini esas alarak hüküm kurdu. Eksik araştırmayla verilen karar usul ve kanuna aykırı bulundu ve bozuldu.
Kanundaki 5 yıl kuralı ne?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemiyor. Ancak 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde tablo değişiyor: Bu durumda yeni kira bedelini hâkim; endeksteki artış oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirliyor. Yani 5 yılı dolduran ev sahibi, kiranın emsallere çekilmesini mahkemeden isteyebiliyor.
Yargıtay kararında ayrıca, kanuna göre kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli oluyor.
Ev sahibi için ne anlama geliyor?
Uygulamada pek çok ev sahibi ve kiracı, yıllar süren kira ilişkisinin bir noktasında yeni bir sözleşme imzalıyor. Bazı mahkemeler bu yeni sözleşmeyi başlangıç kabul edip 5 yıllık süreyi baştan başlatıyordu. Yargıtay'ın kararı, bu yaklaşımın otomatik biçimde uygulanamayacağını ortaya koyuyor. Yeni sözleşme gerçek bir bedel güncellemesi içermiyorsa, ev sahibi kira ilişkisinin ilk başlangıcını esas alarak emsal kiraya göre tespit isteyebilecek.
Kira tespit davası nasıl açılır?
Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülüyor. 2023'ten itibaren bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu; taraflar arabulucu masasında anlaşamazsa dosya mahkemeye taşınıyor. Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açılması ya da kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması hâlinde, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılıyor. Bu süre kaçırılırsa karar ancak bir sonraki kira dönemi için sonuç doğuruyor.
Kiracı neye dikkat etmeli?
Kararın kiracılar açısından anlamı da açık: Araya yeni bir sözleşme girmiş olması, 5 yıllık süreye karşı kesin bir koruma sağlamıyor. Kiracının elini güçlendirecek olan, yeni sözleşmede kira bedelinin tarafların anlaşmasıyla gerçekten yeniden belirlendiğini gösteren kayıtlar. Banka dekontları, yazışmalar ve sözleşmedeki açık ifadeler bu noktada delil değeri taşıyor. Dava açıldığında kira bedelini bilirkişi, benzer nitelikteki taşınmazların güncel kiralarını inceleyerek hesaplıyor.
